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¿Que es la dación en pago?
La dación en pago es una cláusula que contempla la cancelación de la deuda hipotecaria pendiente si se entrega la vivienda o inmueble puesto en garantía.
Introducir la posibilidad de la dación en pago consiste en introducir en la escritura de préstamo o crédito hipotecario acuerdos de adquisición de la finca hipotecada para los casos de impagos de las cuotas hipotecarias, siempre que el precio no se identifique con el valor de la deuda hipotecaria y se determinen los mecanismos de evaluación o tasación de la finca hipotecada de forma objetiva. Es decir, que el banco se quede el inmueble y nos cancele la deuda, si bien en base a un precio tasado para evitar que se quedaran una vivienda que vale mucho más por una deuda menor.
El fundamento jurídico a responsabilidad del hipotecado con todos sus bienes presentes y futuros y no solo con el bien inmueble hipotecado lo encontramos en el artículo 105 de la Ley Hipotecaria, que se refiere al artículo 1.911 del Código Civil:
Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.
Pese a ello, sí es posible limitar la responsabilidad del hipotecado a la pérdida del inmueble, en base al artículo 140 de la Ley Hipotecaria, que dice:
No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.
Otra cosa es que los bancos no pacten en sus escrituras de préstamo hipotecario esta posibilidad. Pero existir, existe. Es perfectamente posible pactar en la escritura de los préstamos hipotecarios que la entrega de la casa hipotecada cancele la deuda pendiente del préstamo, manteniendo el resto de características de las hipotecas, sin alteración. De hecho alguna entidad financiera hace tiempo que anuncia hipotecas con dación en pago y los intereses ofrecidos son competitivos (desmiente el argumento de la banca de que generalizarla aumentaría de forma muy considerable los intereses).
¿Qué pasa si no pago la hipoteca?
En España si dejamos de pagar varios recibos de nuestro préstamo hipotecario, el banco puede decidir ejecutar la hipoteca e iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. La sucursal decide que no vamos a poder pagar lo que le debemos y, en lugar de negociar, envía nuestro caso a sus servicios jurídicos para que inicien los trámites para subastar el inmueble que se puso en garantía de la devolución del dinero que nos concedieron. Lo que muchas familias con problemas no sabían en el momento de comprarse la casa mediante financiación hipotecaria es que el sistema jurídico en este país es diferente del de muchos, entre ellos EE.UU. y la mayoría de países de la Unión Europea, y entregando las llaves de la casa no se salda la hipoteca. Es decir, si no podemos pagar la hipoteca, el banco subasta la vivienda. Si nadie puja por ella, queda desierta y se la adjudica la entidad financiera por un 70% de su valor (si la hipoteca grava una vivienda habitual). Si este porcentaje no alcanza el total de deuda pendiente más los gastos, la persona que pierde el inmueble sigue con una deuda por el resto. Responde durante el resto de su vida con todos sus bienes, presentes y futuros. En cuanto a los ingresos por nómina, se establece una cantidad cercana a los 1.000 euros (según determinados parámetros familiares) que es inembargable (en el caso de perder la vivienda habitual); si se cobra en algún momento pro encima de esta cantidad, el banco nos puede embargar el resto.
¿Puedo negociar con mi banco alguna solución?
Si tenemos problemas para pagar la mensualidad hipotecaria, lo primero que hay que hacer es sentarse con el director de nuestro banco o caja e informarle de las razones del incumplimiento. Mucha gente se cree que gana tiempo escondiendo el problema al banco, pero es todo lo contrario. Si hablamos desde un primer momento con la entidad y le demostramos que el problema no es que no queramos pagar, sino que no podemos, tal vez encontremos una solución mejor a perder la casa y seguir endeudados de por vida.Hay que intentar negociar alguna de estas medidas, en función de la posición del banco y nuestras posibilidades de pago:
- Pactar una carencia de capital; durante el tiempo de la carencia pagaríamos solo intereses, y el capital no pagado se acumularía. La cuota puede llegar a reducirse temporalmente en hasta un 50%.
- Conseguir una carencia más agresiva o, incluso , una moratorio de un tiempo. No es algo sencillo, pero deberíamos intentarlo para que la cuota se reduzca aún más durante el tiempo en que tenemos dificultades económicas.
- Si vemos que no podemos pagar por muchas facilidades que nos conceda el banco, poner a la venta la casa al precio menor posible (que será el de nuestra deuda pendiente, salvo acuerdo con el banco).
- Pactar una dación en pago con el banco y, en el mejor de los casos, un alquiler posterior en la casa que hemos entregado a la entidad financiera. Se trata de hacer ver al banco que si nos cancela la deuda entregando el inmueble todo serán facilidades, le mantendremos el piso en perfecto estado y no tendrá que acudir a los tribunales.
Si quieres obtener más información respecto a a reunificación de créditos, financiación de deudas y dación en pago, por favor realice su consulta en el siguiente formulario y un abogado especializado le responderá.
2 Comments
Buenos días.
Quería hacerles una consulta sobre mi hipoteca y una dación en pago que solicite. Tengo una pensión por una incapacidad permanente total desde hace quince años, el mismo tiempo que no consigo otro empleo. La vivienda hipotecada ya no es la habitual. Me case en régimen de separación de bienes y vivo en la vivienda de mi esposa.
El caso es que en mayo de 2016 comunique a la entidad bancaria que compró mi hipoteca que no podía seguir pagando. Me solicitaron todo tipo de documentación, que al día siguiente les entregue.
La cosa es que fueron pasando los meses y el estudio de la dación en pago solicitada nunca llegaba. La razón la supe cinco meses después, me llamo una inmobiliaria en nombre de un banco que había comprado (nuevamente) los derechos de mi hipoteca para poner la vivienda a la venta. Aunque nunca lo hicieron por escrito, me hicieron saber que así se cancelaria mí deuda.
En enero de 2017 fue cuando se puso a la venta, he tenido noticias de que el banco rechazo dos ofertas y lo peor ahora es que ni tan siquiera está a la venta. Según la inmobiliaria el banco esta en un nuevo trato para vender mi hipoteca de nuevo a una empresa americana. Así que mi vivienda dejo de estar a la venta en agosto de 2017.
La situación actual es que hace seis días me llama una empresa de cobros reclamándome la deuda y amenazando con demandarme judicialmente por mi negativa u omisión para resolver el tema amistosamente.
Me he puesto en contacto con la “entidad” que lo lleva, resulta ser la misma que en su día me pidió toda la documentación, aunque trabaje para otro. Y vuelta a empezar.
Su respuesta es que la dación está en estudio, mientras tanto la empresa de cobros no cesa de mandar mensajes para que les pague.
A todo esto, sigo pagando el IBI… para que el ayuntamiento no me bloquee la cuenta en la que cobro la pensión. También un seguro de la vivienda ya que aun estando deshabitada el responsable de cualquier cosa sigo siendo yo y solo faltaba.
¿Debo preocuparme por la pensión que nos sustenta a mi esposa y a mí?
¿Puedo hacer algo para terminar con esta agonía?
Gracias por todo.
Si cumpliese con los requisitos del RDL 5/2017 de 17 de marzo por el que se modifica el RDL 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social podrías solicitar la dación en pago al no haber posibilidad de refinanciación del prestamo.
Respecto a la pensión no es ejecutable con anterioridad al inmueble dado que debe cumplirse un orden de prelación de embargo y primero debe ejecutarse el inmueble hipotecado. No obstante, en caso de impago de las cargas y gravamenes del piso (impuestos afectos y cuotas de Comunidad) sí podrá ejecutarse el pago de dichas deudas contra sus bienes presentes y futuros siempre con los límites ejecutables previstos en el artículo 671 LEC.
Para prestaciones inferiores al SMI no podrá ejecutarse cantidad alguna.